相続財産の評価

相続財産の評価

洗い出した財産の評価をします。遺産分割の際の目安となりますし、金額が分からなければ相続税の算出
もできません。
遺産分割のための評価の場合、通常は分割協議の時点での時価(実際の取引価額)で行います。
この場合は、客観的に公平な評価ができればいいので、例えば土地であれば実際の取引事例や公示価額
でもいいでしょう

 

不動産の評価

*宅地の評価
・市街地の宅地→路線価方式=「路線価×宅地面積」を土地の位置や形状により補正した額

路線価は「路線価図」でわかります。路線価図は税務署の資産税課や図書館などで閲覧できます。
調べたい土地の位置が分かったら、路線価を調べます。路線価は、1㎡当たりの価格が千円単位で
道路の中央に表示されています。この路線価に土地の面積をかければ、その土地の評価額が出てきま
すが、正確にはその宅地の位置や形状によって、その価格から一定の金額を引いたり、足したりしなけ
ればなりません。

・路線価のない宅地(郊外や農村部の宅地)→倍率方式=固定資産税評価額×所定の倍率

固定資産税評価額は役場の固定資産税課で、固定資産台帳を閲覧します。また、評価証明書をもらえ
ばそれに必要な数字が記載されています。
なお、毎年4月頃に送られてくる固定資産税の納付通知書に記載されている金額とは違いますので
注意して下さい。

倍率については、税務署に相続税の「評価基準書」、通称「倍率表」が備付けられていますので、それで
調べます。

なお、倍率方式の場合は、路線価方式のような減算や加算はありません。

*農地の評価
・純農地及び中間農地→倍率方式=固定資産税評価額×倍率
・市街地農地→倍率方式 または
宅地比準方式=宅地比準額(その農地が宅地であるとした場合の価額)-宅地造成費
・市街地周辺農地→市街地農地の80%の額

*山林の評価
・純山林及び中間山林→倍率方式=固定資産税評価額×倍率
・市街地山林→「その山林が宅地であるとした場合の価額-宅地造成費」
なお、山林の現況によっては評価額の補正があります。

*私道の評価
私道とは、複数の者の通行に利用されている宅地のことです。
・不特定多数の人が利用している場合(通り抜け道路など)→評価しない
・特定の者のみ利用している場合→通常の宅地評価の30%で評価する

*小規模宅地等評価の特例
被相続人が居住用または事業用で利用していた宅地で200㎡(400㎡)までの部分については、適用要件
を満たしていた場合、宅地等の評価額から50%又は80%が減額されます。

*借地権の評価
建物を所有する目的で他人の土地を賃借している場合、その土地を使用できる権利を借地権といい
ます。
原則として、「自用地の評価額×借地権割合」を評価額とします。
・自用地・・・所有者が自己の居住または事業の用に当てている土地
・借地権割合・・・地域によって違います。路線価図や倍率表に記載されています。概ね50%、首都圏
は60~70%
特例として、権利金を支払っていない場合とか親の土地に子が家を建てて地代を払わないような場合
とかは、評価額はゼロとなります。

*貸宅地の評価
借地権が設定されている土地は、地主の側からいうと、貸宅地ということになります。
原則として、「自用地の評価額-借地権相当額」つまり「自用地の評価額×(1-借地権割合)」となり
ます。

*貸家建付地の評価
一戸建ての貸家や賃貸アパートなどが建っている土地を、貸家建付地といいます。
宅地と貸家の所有者が同一の場合、
「自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)」となります。

建物の評価

  *自用の家屋→固定資産税評価額

   *借家権→「固定資産税評価額×借家権割合(30%)」

   *貸家→「固定資産税評価額×(1-借家権割合)」

預貯金の評価

   *普通預金・通常貯金→相続開始日の残高

   *定期預金・定期貯金・定額貯金→相続開始日の残高+相続開始日に解約した場合の利子額

株式の評価

   *上場株式
     原則として、①課税時期(相続開始日)の終値 ②その月の終値の月平均額 ③その前月の終値の
     月平均額 ④前々月の終値の月平均額 の4つのうち、最も低い価額を評価額とします。

   *気配相場等のある株式(店頭公開株、公開途上にある株式など)
     上場株式に準じて評価

   *取引相場のない株式(同族会社の株式など)
     会社の利益・配当・資産価値または相続税評価基準による純資産価額

公社債の評価

 利付公社債・割引発行の公社債・転換社債の区分ごとに評価方法が異なります。

貸付信託の評価

「元本の額+(既経過収益の額-源泉所得税相当額)-買取手数料」

生命保険契約に関する権利の評価

  相続開始時における解約返戻金の額(余剰金 – 源泉徴収されるべき所得税等の額)

ゴルフ会員権の評価

  会員権もいくつかの形態や種類に分かれますが、取引相場のあるものは「取引価格の70%相当額」です。

その他

  自動車、家財道具、書画骨董、電話加入権、特許権、著作権などについても、それぞれ評価方法があります。